圈总观点

怎样计算配置保障房的地块的楼面地价?

 

    楼面地价，简称楼面价，南方（如上海）称楼板价，是构成房屋价格的重要部分。其计算方法是：土地出让时，成交价除以地上建筑面积，即土地出让挂牌文件里的“建筑控制规模”。

   一般而言，以上只是一个“平均楼面地价”的概念，对于开发商而言，他要知道的是，可售部分的楼面价，这就要做一些增减工作。尤其是近几年，政府加大了公租房的推进力度，土地公开市场，很难再有一块干干净净的纯住宅用地（R2），一般都要配建公租房，有的还要配建基础教育用房等，这些，有的政府回购，有部分回购收益，有的是无偿配建，没有任何收益。

    那么，这类用地，如何计算楼面地价呢？

   行业里，一般是这样计算：

   楼面地价=（成本-回购部分收益）/可售部分建筑面积

    其中：成本=成交价+配建部分的建安费+土地成交契税。

 

    想计算一块地的楼面价，必须事先买一本该地块的挂牌（招标）文件，挂牌文件每本200元，招标文件每本400元。

     购买地址：北京市东城区和平里北街2号二楼。

    至于为什么挂牌文件比招标文件价格低，我也不知道，总之，属于乱收费之类，好在开发商不在乎这点儿钱。有些开发商，不管是否参与拿地，都要买回来一本。但对于想拿地的开发商而言，就多了一个潜在的竞争对手。缠着卖挂牌（招标）文件的工作人员打听，都有哪些开发商购买了挂牌（招标）文件，以便应对，是私下劝退，还是现场对决。当然，还有一些靠举牌吃饭的企业，买了挂牌文件，交了竞买保证金，就“等着”想决心拿地的企业上门劝退，劝退是要付出代价的，具体什么代价，要具体问题具体分析，最少也得把竞买保证金一周的利息要回来吧（交了竞买保证金，未成交，一周后悉数退还，无息）。

   有了挂牌（招标）文件，就能查到一些数据，等成交了，有了成交价，就能计算楼面地价了。

 

   下面，以2015年8月31日成交的北京市丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块为例，进行解析。

   以下是这块地挂牌文件的封面：

 

   我们要知道哪些数据呢？

1、首先要了解这块地的规划条件：

 

根据挂牌文件整理的各部分建筑面积

用地性质	建筑面积（平米）	备注
地上建筑面积	166387
住宅混公建F1	119591	由三块构成，建筑面积分别为：26536、36558和56497平米
其中：商品住宅公建	100991	市场可售部分，原则上讲，70%住宅，30%公建
公租房	18600	此为起竟面积，竟面积时，无人应
基础教育用地	21832	由两块构成，建筑面积分别为：2640和19192平米
医疗卫生用地	24964	由两块构成，建筑面积分别为：12364和12600平米
配建部分（含回购）合计	65396	公租房回购价：7000元/平米

　　

　　　　２015年8月31日，现场参与现场竞拍的7组房企分别为金融街、中粮+天恒+金地、龙湖+平安、保利+首开、首创、碧桂园以及中铁建+中化方兴联合体。最终，在64轮举牌后，由中铁建+中化方兴联合体给出50.25亿上限价格。现场进入公租房面积竞拍环节。然而此环节未有企业举牌，故而最终租赁房面积为18600平方米。

 

     好了，我们开始计算：

成本=成交价+配建部分的建安费+土地成交契税

   =50.25+0.35x6.5396+50.25x3%

   =50.25+2.28886+1.5075

   =54.0464(亿元)

 

注：配建部分的建安成本按0.35万元/平米计算；土地契税税率为3%。

 

因此：

楼面地价=（成本-回购部分收益）/可售部分建筑面积

       =（54.0464-1.86x0.7)/10.0991

       =(54.0464-1.302)/ 10.0991

       =5.2227万元/平米。

 

即，最后商品房部分楼面价5.2227万元/平米。

参考中原地产张大伟给出的价格：http://bj.fzg360.com/news/201508/71228_1.html