圈总观点

从金盏F3地块的成交楼面价说起

3月30日下午，北京市国土交易大厅迎来2017年第一季度最后一次拍地热。该日，共拍出3宗地块，均为F3多功能用地，俗称“商办用地”。

引人注目的是金盏乡两宗地（朝阳区金盏乡楼梓庄村1113-603、604地块F3其他类多功能用地）。这两宗地的“规划条件”于2015年12月份就得到了审批（见附件），并列入了2016年北京市土地供应计划。受政策影响，2016年列入供应计划的土地大都推迟到了2017年，这2宗地也未能幸免。

金盏乡的土地受到追捧，是因为早在2007年，时任北京市委常委、北京市政府常务副市长的吉林在首都金融后台服务区启动工作会上表示，北京未来将重点建设海淀稻香湖、朝阳金盏、通州新城、西城德胜科技园4个金融后台服务区。然而，十年过去了，其他三个金融后台服务区均不同程度地有了一定规模，唯独朝阳金盏动作迟缓。尽管前些年征地、拆迁、修路力度都很大，但“金融”元素仍未显现，除中信等有限的两三个邀标出让的土地项目外，宽阔的楼梓庄大道南北两侧几乎看不到任何“金融”的影子，这里一度成为赛车爱好者的乐园，也曾被媒体爆过光。

近几年，东坝区域房价一路飙升至7-8万元/平米，人们的目光锁定在一路之隔的金盏区域。金盏乡这两宗F3用地的推出，自然受到了房地产商的热烈追捧。2016年地产圈朋友一度曾“预测”，这两宗的楼面价应该不会低于4万元/平米，很显然，彼时，他们是用“商改住”的产品“反推”土地楼面价的，尽管是50年产权的公寓产品，卖到6万元/平米或以上应该不是问题，尽管挂牌文件里有50%自持面积（自持20年），也阻挡不了开发商的热情。何况计划中的地铁3号线楼梓庄站就设在金盏金融服务中心附近，距该两宗地也就几百米之遥。地铁通车后，去往海淀金融街沿线的上班一族，自然就成了这两个项目的客群。

这里，毕竟是寸土寸金的朝阳区啊！

然而，3月30日，尘埃落定，2.4万元/平米和2.6万元/平米的楼面价远远低于人们的预期。当然，这个“预期”，是2017年3月27日之前的预期。3月27日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商改住强行说“不”，拿地的开发商自然就调整了拿地思路。

目前，金盏乡区域仍不成熟，周边除了几所学校外，几乎看不到任何居住、办公、商业等项目在建或投入使用。无疑，603、604地块的受让单位压力不小，2.4万元/平米和2.6万元/平米的楼面价，做出的办公产品，能否卖到4万元/平米及以上，应该是接下来他们重点思考的问题。

从市场而言，金盏区域乃至东坝区域，没有可供参照的办公产品，由地价定房价，4万以上的售价不容乐观，最小产权单元500平米的限制无疑又是一个限制因素。拍得604号地块的金茂（方兴）一直以做高端住宅金茂府闻名，能否踏踏实实做办公产品也未可知。从业务性质而言，华润、招商、正奇组成的联合体拍到的603地块，或许会老老实实地做办公产品，自持或出售，然9万多平米的体量，既要做办公，又要照顾商业配套，难度不小。当务之急，政府应该加大这里的推地力度，既然第一枚棋子已经落下，布局就算开始了。可以想象，未来这里一定会“长出”一片新的办公区域。“到金盏上班，回东坝居住”，是一个不错的工作生活圈。

然，未来何时来？希望第一批开发商金茂、招商们能挺住！