圈总观点

一、成交地块数量及金额分析

       继9月28日远洋地产子公司北京德俊置业有限公司和北京奥宸置业有限公司联合体以49.17亿元摘走石景山刘娘府住宅地块后， 高溢价率的硝烟如同北京的雾霾一样，仍旧笼罩着北京市土地市场，石景山刘娘府地块49%的溢价率，很快被10月13日成交的两宗溢价率分别为51%和56%的土地刷新。

       这就是领导着我们实现中国梦的政府。

      10宗地均为挂牌出让。表面上表现得公平公正，实则是政府“渔翁得利”最好的遮羞布。从拍卖现场看得出来，每次出价后，拍卖师都要给下次举牌的竞价者留足了时间，挑逗着竞价者绷紧的神经。场外的各路房企拿地人员挤在大屏幕前记录着每次举牌的价格和房企，空气比场内还要紧张。 

市土储中心交易大厅外

三、成交区域分布

      丰台4宗，门头沟3宗，顺义 1宗，延庆1宗，怀柔1宗。

      门头沟、丰台的住宅用地，承载着保障性用房的重任。政府的理念是：兜里没有钱、或钱少的人，只能到这些地方去住。

      出让土地“大户”通州区本月仍没有土地成交，这是通州区继9月份以来第二个月在土地公开市场没有声音了，上次集中“发力”还是在8月份，一口气成交了7宗地，其中6宗为运河核心区F3用地，1宗永顺镇的R2用地。本月，谈了近6年的环球影视城项目，终于在通州落地，这个消息无疑让通州区政府加快推地节奏和提升推地信心。

四、成交土地性质

1、住宅用地分析

      10月份，住宅用地是北京市土地市场的绝对主角，10宗地中有6宗是R2用地，或R2与其他土地搭配用地。这6宗R2用地的容积率都在2.0以上，且大都是在房价非高位的区域内，显然都是奔着刚需产品出让的。

      值得一提的是，这6宗住宅用地，都是商品房搭配一定面积的限价商品房或其他性质的政策性用房。上月，孙河乡别墅用地再次流拍后，估计政府还是觉得给普通老百姓盖房子更可靠一些。孙河乡那宗1.2容积率的土地何时第三次出让，也考验着政府的推地智慧。

2、综合、商业用地分析

       特别指出的是，位于丰台科技园的丰台花乡四合庄陆续推出综合及商业金融用地，以便营造这个区域的产业和商务氛围，本月丰台上市的4宗地，有两宗就是这类用地，一宗容积率为3.0的F3用地被中铁竞得；一宗容积率为4.0的C2用地被东旭集团底价拿走，挂牌文件显示，后者须自持50%的面积，对于这间在石家庄做光伏产业起家的东旭来讲，拿出一半的面积（4万平米）作为北京总部，应不是什么奢侈。

3、其他用地分析

      本月推出一宗B4用地，这类用地很少在公开市场出现，挂牌文件上描述为“综合性商业金融服务业用地”，具体来讲，B4用地是公用设施营业网点用地，也就是用于零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地，与C2的“商业金融用地”还是有区别的。既然以B4性质挂牌，可见怀柔政府对这宗地的性质预期。

       这类用地，地处北京远郊的怀柔，作为一级开发商的北京怀胜青春广场置业公司本以为一二级联动，届时毫无悬念地把地摘回来，但却出人意料地引来了万科永同昌、新华联等房企凑热闹，几轮举牌过后，怀柔国资委下属的北京怀胜青春广场置业公司才以21.39%的溢价率拿走，比起始价多花了9200万元，估计也惊出了一身不大不小的冷汗。到嘴的肥肉差点儿被万科们抢走，好悬！

五、拿地企业分析

      金隅是本月的拿地大户，28日，用43.9亿元拍走了丰台长辛店张郭庄两宗住宅用地。紧随其后的是北京京投，21日兵不血刃以42亿元的底价摘走门头沟潭柘寺住宅用地，近2万元/平米的平均楼面价也创造了本月10宗地楼面价之最，去除限价房后， A地块楼面价约为2.4万元/平米， B地块楼面价约为2.57万元/平米。这样的土地价格已经接近于目前在售项目价格，目前该区域内在售的商品房项目如长兴家园等，销售均价在2.5-3万元/平米左右，面粉价高于面包价的“好戏”再次在宛平城西上演。从地理位置来看，此两宗地虽位于五环外，但周边自然环境较好，附近的园博园风景区为此地块将来营造了良好的环境基础与升值潜力。有了这个楼面价“打基础”，预计两年后这附近的房价也奔着4万元/平米去了。

       排在第三位的是保利首开联合体，17日以33.8亿元竞得门头沟永定镇住宅用地。此外，拿地过10亿元的企业还有中铁建、当代与北辰的联合体、城建集团等。

      本月，成功拿地的房企仍以央企国企为主，万科、龙湖、恒大等房企大佬均未收获。但资料显示，万科、龙湖、恒大均分别参与了本月土地的拍卖，但都因出价太低而未能斩获土地。上海房企老大绿地于8月份分别在海淀翠湖和通州核心区分别拿走2宗土地后，9、10两个月均没有了声音，连同1月份在昌平拿走的那宗F2地块一起，绿地今年在北京共获取了66.5万平米的土地，为此付出了82.8亿元，仍是2014年北京土地市场上的拿地大户。

      联合体方式拿地仍呈上升趋势，以28日为例，参加举牌的四家单位均为联合体，分别为保利+首开、华润+招商、天恒+金地、金隅+房地，都算得上是强强联合。

      万科近几年一直在走联合拿地的模式，继与五矿、保利等合作后，本月又与旭辉、永同昌组成联合体。永同昌与旭辉一样，都是来自福建的开发商，老板张宗真是福建著名企业家，在北京开发的项目不多，有代表性的楼盘是丽都壹号。有在北京继续拿地意愿的永同昌，接连遭受了与万科联合拿地未遂的打击后，会不会独立闯荡北京土地公开市场、成为步泰禾后尘的福建开发商，也未可知。

      另外，多年来，华夏幸福围着北京城转悠了一圈之后，一直伺机将二级开发业务打进北京，在首都地盘上也造一座孔雀城，但走得仍是他们熟悉的一二级联动模式。2012年8月份，华夏幸福的“孙公司”——九通基业投资有限公司，悄么声息地以100%股权收购了北京丰科建，这家曾成功运作了丰台科技园和园博会的政府房企，从此，法人代表也由丰台科技园管委会常务副主任段海波换成了名不见经传的孟惊。百度得知，孟惊现任华夏幸福基业的总裁，是与老板王文学一同打天下的元老。  

      介绍了一堆华夏幸福的信息，是为了提及这家公司本月也参与了丰台花乡地块的举牌，但因出价太低没争得过中铁。看来土地公开市场，还是拿经济实力说话，兜里有钱才是硬道理，即便在自己家门口的土地，也不一定就是自己的。因此，华夏幸福在北京孔雀开屏的梦想仍止步于我爱北京天安门以南50公里。

六、成交价分析

   从本月成交的土地来看，高溢价率是突出特点，当然，这里的“高”也是相对于4月份以来的“高”。10宗地中，门头沟永定镇R2用地底价成交有些出人意料。其余9宗，除了1宗旅游用地、1宗自持50%的C2用地外，其余7宗都保持着很高的溢价率，其中丰台花乡四合庄1宗F3用地，经过47轮拼杀，最后中铁建旗下的北京诺城置业公司以总价25.8亿元及56.36%的溢价率摘得，比起始价高出9.3亿元。

      整体来看，北京随着各类救市政策半遮半掩的出现，部分房企会继续坚持在土地公开市场狩猎，一则怀着年底前抄底的心态，二则“完成”2014年企业的拿地任务。与此同时，政府依然会坚持“留足自己的”的原则，挂出的土地均保持着较高位底价，主动权攥在自己手里，笑看旌旗猎猎，战场厮杀。反正溢价率高，就多捞一点儿；溢价率低，他也不亏，每次鸣金收兵，都盆满钵满，过着稳操胜券的日子。

七、下月出让地块预测