 日志正文
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表1：11月份北京市土地成交统计表 一、成交地块数量及金额分析 11月份，北京土地市场仅成交6宗地，成交面积共92.12万平方米，成交金额共118.94亿元，与上个月相比，均有下降。至此，前11个月北京市年内已出让各类土地138宗，规划建筑面积1649.35万平米，土地出让金总额达到1900.54亿元，虽高出了去年全年的1822亿元，但距离业界之前普遍预期的“超过2000亿元”的目标还是有一定距离。 北京市土地市场没有预期的火爆，11月份成交6宗，12月份更少，3宗，单从数量来看，多少与“大好形势”不符，也让憋足了劲儿在首都拿地的房企有些失望。面对僧多粥少的局面，僧们是最着急的。 从全国土地市场来看，连续出台的政策让企业对后市的预期发生转变，尤其是降息有助于房企降低融资成本，使得大房企重燃拿地激情。截至11月末，北京、上海、广州、深圳4个城市共出让住宅用地195宗（北京50宗），虽远低于去年全年的283宗，但成交金额已达3190.33亿元，这也是一线城市宅地出让历史上总金额首次超过3000亿元，在12月份4个城市仍有大量宅地挂牌的情况下，全年则有望超过3500亿元。 很显然，4个一线城市中，北京市领导的“政治觉悟”最高，深谙“不以地块数量论英雄”的道理，尽管成交土地宗数在一线4城市中只占了一个平均数，但收入囊中的土地出让金却占了近三分之二，且成交单价之高心里有数。 保持低调，不要样样拿第一，知道自己想要什么。想必北京市“有关领导”在11月份和12月份决定推地数量和起始挂牌价时，是经过深思熟虑、系统策划的——“严格控制在2000亿元之内”，不给媒体炒作的任何借口。 11月2日，北京市土储中心拍卖场外大厅景况 再者，相当高调的全国土地审查工作刚刚结束，前一阶段耳闻驻扎在北京市国 土 局的审计人员达到了300人，吃、喝、办公一条龙，资料堆了满满一屋子，查了北京，查各区县，一个都不能少。这阵式，听着就瘆人，不亚于中纪委的考斯特开进中石油。据悉，此次审计是继备受关注的社保基金审计和政府性债务审计之后，又一次全国性专项审计，也是首次全国范围内进行土地出让金收支审计。审计内容几乎涉及土地规划、计划、审批、征收、供应和利用等土地管理的全部环节，而其中土地出让收入的征收、支出、资金管理备受关注，与土地资金相关的财政专户、收入过渡户管理、坐支土地出让收入等都是审计关注的重点。 可想而知，如此形势之下，被审计单位的领导与员工，也就是上下班打卡能正常，其余的，就剩下战战兢兢、应付差事了。倘若再大张旗鼓地成规模供地，那简直就是nozuonodie了。地，出让不出让，它就在那里。留得青山在，不怕没柴烧。可以预计，进入2015年的第一季度，北京市的供地节奏，绝不会这么磨磨叽叽了。 任性，也得分时候。 二、成交地块性质分析 本月成交的6宗地，全部为住宅用地，其中昌平北七家那块地，性质标明的是F2用地（公建混住宅），但非住宅部分为配建13400平米的人才公共租赁住房；其他5宗地，也并非全部都是纯商品房，都不同程度地配置了限价商品房和其他政策性住宅用房。 表2：11月份北京市成交土地配建产品表 值得关注的是朝阳区东坝被湖南富兴集团拿走的那块配建3.1万平米的自住型商品房用地。自去年北京首宗自住房地块出阁开始，这已经是北京成功出让的第51个自住房地块，同时也是朝阳东坝区域成交的第5宗配建有自住房的地块，该区域前4宗土地分别被恒大、保利首开联合体、首城置业和金隅嘉业夺得，限价均为2.2万元/平米。自住型商品房自诞生那天起，一年之间经历了冰火两重天，从已开盘的项目来看，从申报系统瘫痪，到开盘后的弃购，再到周边二手房低于自住房的质疑，加之质量的无保障，使得这个住宅品种一下子就陷入了舆论漩涡。湖南富兴集团的自住型商品房结局如何，还待一年多之后才见分晓。 三、成交区域分析 通州、石景山、顺义、昌平各1宗，朝阳2宗，分布上没有任何规律可循。作为一直跟踪通州商务园地块的我司来讲，通州区的土地供应一直没有出现我们预期的场面。上月通州区没成交土地，本月也仅成交1宗。着急上火也没有用。 资料显示，通州永顺地块东至西潞苑西路西红线，南至规划商业金融用地北边界，西至通顺路东红线，北至西潞苑一街南红线。土地面积63927平方米，建筑控制规模不大于159818平方米。与通州商务园D2地块，一路之隔，路是通顺路。
这宗全部为限价商品房和自住商品房的项目，9000元/平米的限价房与16000元/平米的自住商品房，与附近33000元/平米的商品房金地格林格林和23000元/平米的50年公寓朝北8080相比，还是有很大的价格优势，剩下的，就是拼“资格”和运气了。再者，与通州核心区大规模F3用地项目相比，消化这些配套住宅，应该不是问题，当然，前提是核心区F3用地的多数写字楼招商要形成一定规模。 再值得关注的另一区域是昌平的北七家（未来科技城）。金融街拿走的这宗地，将配建建筑面积不少于13400平方米的“人才公共租赁住房”（未查到建成后持有方是政府还是开发方）。 未来科技城2010年正式奠基开建，定位为中国产业技术最高水平的人才创新创业基地。科技城以温榆河和定泗路为界分为南北两区，南区在北七家镇内奥北别墅区，规划用地面积约4.41平方公里。今年1月13日，绿地集团和远洋地产联合体曾夺得昌平区北七家镇(未来科技城南区)CP07-0600-0047、0048、0060、0061地块，性质亦为F2公建混合住宅用地(配建“人才公共租赁住房”)，建筑面积178966平方米,楼面价 约1.31万元/平米。 应该说，无论产业布局，还是居住环境，这个区域具有很大的升值潜力。 四、拿地企业分析
11月份，远洋-北京房地置业、中海、京港澳、湖南富兴、首开，及金融街-未来科技城，这6家（组）房企无疑是北京土地市场上的幸运儿，都各自拿到了一块土地。其中，远洋-北京房地置业和金融街-未来科技城两个联合体，是幸运中的万幸，皆以底价成交；而来自湖南的开发商富兴地产则幸运的有些挣扎，11月26日，当我们的员工还在回味午餐张总生日钦赐的发糕味道之时，富兴集团却在北京市土储中心艰难地从首开、龙湖等9个（组）开发商大佬中，经过80多轮的血雨腥风，最终以溢价率近50%夺得了朝阳区东坝一块住宅用地的开发权，成交总价13.8亿元，比起始挂牌价多掏了4.55亿元。
表3：11月份北京市土地参与企业统计表 该地块包含近6000平米商业，再刨去自住房面积3.1万平米后，可供销售的商品住宅面积有限，且楼面价超过3万元/平米。据悉，富兴集团负责人在走出拍卖大厅的第一句话是“这不是地王”。且称，考虑该地块2.5的容积率，最后可能会打造为小高层，售价近5万元/平米。不过，资料显示，该区域主流项目售价仍旧在4万元/平米的水平。 富兴集团的名字在北京土地市场并不是耳熟能详，这是一家以产业园区投资与运营、房地产开发为主的企业，北京公司在亦庄开发运营有兴盛、隆盛、康盛三个名不见经传的产业园，在我们历经三个多月的北京产业园访谈中，26个产业园，竟无一富兴集团的项目。说不好是我们工作的疏忽，还是他们的籍籍无名。须知，该集团去年曾在长沙创下总价、单价双料地王的纪录，此番在北京一战成名，有此反应也就不足为奇了。 再值得一提的是中海地产，11月2日，中海、龙湖、天恒-永同昌联合体均对石景山地块发起了追逐。经过42轮举牌，中海才战胜了一直紧咬不放的天恒-永同昌联合体，以59亿元摘得该地块。近33.5万平米的地块出让在以往的京西土地市场实属难得一见，由于地块面积较大，该宗地的起价达到46亿元，起始楼面价也达到了1.3736万元/平米的高位，成交楼面价更是达到了1.7618万元/平米。事实上，中海对石景山区域也并不陌生，2013年1月10日，中海曾以20.18亿元夺得石景山老古城另一地块，该地块成交楼面价达到1.5万元/平方米，如今该地块已建成中海金石公馆，在售均价4.1万元/平米。 上月综述所关注的来自福建的房企永同昌，本月仍活跃在北京的土地挂牌市场，自上月与万科、旭辉组成联合体开始，本月除继续与旭辉组成联合体外，还另觅新欢天恒，新欢旧爱，仍继续保持着颗粒无收的战绩。12月份是否要在3宗地中拼出一条血路，让我们拭目以待。 在北京土地市场多次举牌仍毫无建树的龙湖，本月却在广州花37.8亿元拿下一宗住宅用地，自此，龙湖正式宣布进入广州房地产市场。
虽然，北京市土地市场波澜不惊，但据统计，随着各地方政府、相关部委连续出台了多项力度较大的楼市松绑政策，全国各地楼市普遍回暖，而大型开发商也重拾拿地热情。11月份，包括万科、恒大、保利、远洋、华润、金地、中海、龙湖、绿城在内的20大标杆房企，拿地总金额创下近8个月来的新高。
表4：12月份北京市挂牌土地统计表 北京市土储中心网站挂牌信息显示，12月份预计成交的土地仅3宗，起始挂牌总价为 14.65亿元。尽管海淀区太平庄村地块呼声很高，但起始价6亿元的总价，溢价率再高，也难以让2014年的北京市土地出让金突破2000亿元记录了。 多少是多啊，1920亿元，差不离儿了。
（所用数据均取自网络，待考）
最后修改于 2014-12-03 13:30
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